一夜变天！学区房 再次雪崩

多年以来，房地产都凭借着优质教育不动声色地在焦虑的家长中间割韭菜。

而韭菜们前仆后继，生怕连被收割的号码牌都拿不到。

但一个残酷的现实是，号码牌越来越稀缺。

另一个更残酷的现实是，稀缺的号码牌，仍然存在。

01

上海中考改革引爆学区房深水炸弹

3月16日，上海市教委公布了《实施办法》，这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生。

办法规定，从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。

值得注意的是，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。

名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法，具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。

这也就意味着，优质初中考上优质高中的学生数量或将减少，而普通初中考上优质高中的学生数量将增加。

那么优质初中学区房的含金量降低，是否传导至优质小学学区房价格？

根据《证券时报》，亿翰智库总监于小雨表示，“这个政策目的主要是让各类初中学校的优秀学生都有机会进入名校高中读书，对于学区房有一定冲击，但预计影响有限。”

“目前小学升初中的规则没有变，购房者有实力还是会买学区房，优质学校的朋友圈资源是家长非常看重的。但是名校初中的优势可能相对变弱了，可能原来名校初中上名校高中的名额是200个，现在是80个，普通初中原来可能是0现在可能是1。”于小雨补充。

网传上海教改政策公布后，上海知名老破小+双学位小区—梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。

乐居网房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。

上海链家的网站上，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平。

而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。

微博上一位认证上海泽乐地产的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了。大量房源正在上架中……

但是，根据《中国基金报》报道，在跟几位在上海读小学、初中的家庭了解时，他们纷纷表示，上海本地许多家长早就知道这个政策，但是并不影响他们买学区房，因为选择名校就是在选择优质教育资源。无论“名额是否分配到校”，绝大多数的孩子还是需要考试去被选拔的，因此优质教育资源的稀缺性，才是学区房真正的价值。

据证券时报报道，上海易居房地产研究院发布的报告指出，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。

根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格若下跌，则容易对购房者产生各类风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。

02

“利好”实为伪命题？

按不少家长的理解，不少过去被他们“嫌弃”的公办“菜中”，将得到比过去更多的把孩子送入名校的机会。相应的，一些被热捧的民办初中，例如华育、兰生复旦等，过往八成左右的学生都能进入“四校”（上海中学、复旦附中、华师大二附中、交大附中）的现象，今后却不大可能出现了。

根据《国际金融报》报道，中介称，新政对于海上国际花园所在的学区确实是个“利好”。中考改革公布后，网上流传了四种不同的学区组合，有人制作了表格，分别分析新政对该类型学区房价预期影响的判断。

分析中，海上国际花园小区对口的学校是北蔡镇中心小学和新云台中学，被认为是“牛小+菜中”的组合，预测称房价将会“大涨”。

据新民晚报报道，2019年，除去回原籍考试以及参加随迁子女升学考，新云台中学仅有9人参加中考。也就是说，即使按照个位数的分配名额计算，仍有相当比例毕业生都能升入较为优质的高中。

东原证券零售与教育首席研究员吴劲草指出，新云台中学这类是极端情况，比如因为名额分配，前2名的人得以通过名额分配以较低分数上了建平高中。这两年也许会有人因为这个原因买对应的学区房，但这并不是可持续路径。未来如果真的人员流入，达到了100人一个年级，分配到的名额却很可能没有太大的变化。

而对于大部分的非一流中学，中考改革会使得生源流失减少。但由于“四校”基本上没有名额分配，略逊一级的“八大金刚”类高中如建平给一个初中分配的名额也在2个以下。所以名额只是1到2的变化，不足以构成人口流入的倾向。

“基本上很少有人，会因为多了一个建平高中的名额，去买六团中学的学区房。”吴劲草表示。

正如上海市教委基教处处长杨振锋在接受访问时所言，今天上海的初中、小学的教育资源并不是不够，而是出现了结构性的不均衡问题。所以我们办好每所学校，用政策引导每个家长理性选择家门口的学校，是我们本次政策的核心导向。

03

上海进一步严禁“学区房”炒作

3月19日，上海市住房保障和房屋管理局官方微信“房可圆”发布新闻，当日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。

链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。

此次承诺主要包括四个方面：

一、是在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

二、规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

三、不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。

四、在信息发布中，不出现“热度排名”、“ 投资潜力”等用语；在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

04

两大变量加剧学区房崩塌

事实上，指标到校，其实不算新鲜，广州、南京多地都已落地。前不久，广州提出，指标到校比例为50%，且2023年起不再设最低“限制性分数线”。

不同的是，上海罕见地将指标提升到6成左右，同时指标到区+到校同步推进，兼顾区域公平和校际公平。

当然，如同高考一样，一旦弱校有了拔尖的可能，会不会滋生“中考移民”，同样值得关注。

而根据《功夫财经》，财经专栏作家今纶表示：两大变量加剧学区房崩塌。

真正意义上的有钱人，比如现金流随时几千万或者资产几个亿甚至几十亿这种，他们是不甘心孩子只能摇号入读的。即使在义务教育阶段，被迫从命，那么，在高中阶段，他们一定会尽其所能给孩子配备“重型武器”，要么直接读最好的民办学校，要么在疫情过后，直接去世界一流的高中读书，尤其在北上广深这种一线城市，这种趋势是挡不住的。

这一部分消费力从现有的框架里流出，实际上是到另外一个体系里去升级，而且是借助世界最优秀的框架来升级，这样的人才对依靠学区房那点优势堆积起来的人才而言，很快又会拉开思维方式、见识、胸怀以及判断力、执行力的差距，而这些才是最要命的。没错，某些富二代一无是处，是花花公子，但是某些富二代一旦认真读书，不是普通人家的孩子花时间或者买个学区房就能弥补的，里面有巨大的成本差距和人脉差距。

还有一个变量是培优班。同在一所优质公办学校，也是同样的学区房，如果一个孩子在培优班能够拿到好名次、好成绩，另外一个孩子完全不上培优班，也不在乎成绩，完成作业就万事大吉，家长由于各种原因也不太管。两者的成绩有天壤之别，与学区房无关，只有家长、孩子的比拼才是硬核比拼。即使是一个普通学校的孩子，他如果在培优班能拿到好成绩，那么在中考的时候也能实现对绝大部分学区房孩子的“绝杀”——因为高中录取要看分数。

学区房的崩塌是全方位的：政策砍了第一刀，非学区房的部分家长们积极努力插第二刀，富人远远地发飞刀，培优班近距离插匕首，学区房还能撑多久？