[研究院]2020年杭州市土地市场分析报告

全市土地成交量同比小幅下降，土地市场保持暖市格局

2020年，杭州全市共成功出让土地288宗，总出让面积973.0万平方米，同比下降7.3%；总成交金额2611.2亿元，同比下降5.0%。其中涉宅用地共成交137宗，出让面积666.8万平方米，成交金额2302.2亿元，占总成交金额的88.2%。纵向对比来看，自2016年开始，杭州全市土地成交金额和面积呈现持续增长态势，直至2020年受到相关土地出让节奏的影响才出现小幅下降，土地市场整体上仍保持暖市格局。横向对比来看，根据相关数据调研，2020年杭州以约2611亿元的土地成交金额位列全国各大城市的第二位，仅次于上海的2828亿元，比第三位的广州多出约443亿元。

土地市场回暖速度明显，6月份成交面积创近五年来单月新高

分月度来看，2月份受疫情影响多宗土地中止挂牌。自3月份重新挂牌开始，3、4月份土地成交面积和金额环比均呈现翻倍式增长，市场回暖速度明显。二季度为全年推地高峰期，成交金额达1302.0亿元，占全年成交金额的近五成。其中6月份单月成交金额突破500亿元，达到全年峰值，也是近五年来第三次单月突破500亿元，成交面积首次突破160万平方米，为近五年来最高值。

主城区可建面积和成交金额均位列首位，成交金额占比近4成

主城区（不含钱塘新区）全年共成交79宗土地，总建筑面积555.5万平方米，成交金额942.7亿元，占总成交金额的36.1%。

萧山区共成交土地42宗，总建筑面积520.5万平方米，成交金额646.6亿元，占总成交金额的24.8%。

余杭区成交土地39宗，总建筑面积334.4万平方米，成交金额410.3亿元，占总成交金额的15.7%。

钱塘新区共成交14宗土地，总建筑面积194.2万平方米，成交金额211.0亿元，占总成交金额的8.1%。

临安区共成交24宗土地，总建筑面积182.4万平方米，成交金额166.8亿元，占总成交金额的6.4%。

富阳区共成交30宗土地，总建筑面积187.9万平方米，成交金额144.0亿元，占总成交金额的5.5%。

桐庐县、建德市和淳安县合计成交土地60宗，合计可建面积292.6万平方米，合计成交金额89.8亿元，占总成交金额的3.4%。

涉宅用地和商业用地楼面价呈现不同走势

2020年杭州全市土地楼面均价为11515元/平方米，同比去年的11343元/平方米上涨1.5%。其中涉宅用地（不含人才租赁用地）楼面均价为14830元/平方米，同比去年的14151元/平方米上涨4.8%；商业用地楼面均价为4663元/平方米，同比去年下跌18.1%，两者呈现不同走势。

2020年涉宅地月度成交溢价率环比相对平稳

从溢价率上来看，土地市场自3月开始回暖以来，涉宅地溢价率大致在20%左右，土地市场整体保持暖市格局。其中7月份共有4宗涉宅地块竞拍至自持，溢价率达到24.6%，为2020年全年最高月度溢价率（其中10月份由于对3宗亚运村涉宅地进行了确权，其溢价率未受到30%的限制，此处不做比较）。

从2020年整体情况来看，年初疫情并未对土地市场的热度造成影响，在“双限”政策下，2020年杭州全市共有35宗涉宅地块竞拍至自持，市区范围内仅有11宗涉宅地以底价成交。

2020年涉宅地总成交金额超2300亿元，占比近9成

从地块性质来看，2020年杭州全市成交的地块中，涉宅地137宗，成交面积666.8万平方米，成交金额2302.2亿元，占总成交金额的88.2%；商业用地成交114宗，成交面积233.3万平方米，成交金额262.5亿元，占总成交金额的10.1%；租赁住房和安置房用地成交19宗，成交面积49.3万平方米，成交金额33.7亿元，占总出让金额的1.3%；其他用地18宗，成交面积23.5万平方米，成交金额12.8亿元，占总出让金额的0.5%。

2020年热点地块频出，滨江集团夺得成交金额和面积双料冠军

2020年杭州市土地成交总价前10名均为涉宅地块，其中位于文晖板块的文晖单元组团宅地以107.4亿元的总价位列榜首。该地块由3宗子地块构成，挂牌价达到88亿元，报名房企达到24家。最后经过82轮竞价，由滨江竞得，楼面价35971元/平方米，溢价率达到21.77%。该宗宅地107.4亿元的总价也一举超过了2018年5月恒隆拿下的百井坊地块，成为杭州第5宗破百亿大关的地块并位居第三名。另一宗位于总价第三位的望江单元商住地块，也由滨江以61.9亿元的总价竞得，该地块为杭州首宗“未来社区”地块，旨在打造“浙江未来社区的国际化样板区”。此外，滨江还在景芳三堡单元、蜀山单元、奥体博览中心单元纷纷落子。全年土拍总价前十地块，滨江集团占据五席。2020年，滨江集团共竞得土地12宗，合计成交面积58.3万平方米，成交金额404.6亿元，遥遥领先于其它房企，毫无疑问地成为2020年拿地金额和面积的双料冠军。

2020年共有7家外来房企首次进入杭州，分别为花样年、大华、三迪、敏捷、合能、新力和华鸿嘉信。其中有3家房企布局钱塘新区，2家房企落子余杭区，可见这两个区域对于新进房企吸引度最高。本土房企方面，除了滨江、绿城这些强势本土房企之外，兴耀、中豪、德信、广宇等本土房企也纷纷发力。其中9月份成交的浦乐单元宅地经过37轮报价，由兴耀以总价23.7亿元竞得，楼面价24125元/平方米，溢价率达25.4%。该宗地块不仅是该板块内的首宗双限地块，也是滨江区近两年以来首次出让的纯宅地。同日出让的另一宗拱墅区大关单元宅地也是由本土房企中豪竞得，楼面价为33771元/平方米，溢价率达到20.2%。总体来看，2020年土拍市场热度不减，各大房企竞价意愿较强，反映出其对于杭州房地产市场信心程度仍较高。